PENGERTIAN

Bangunan gedung merupakan bangunan sarusun yang didirikan di atas barang milik negara/ daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Kepemilikan bangunan gedung sarusun ini hanya mencakup benda bersama dan bagian bersama saja, tidak seperti halnya HMSRS yang mencakup juga tanah bersamanya. Tanda bukti kepemilikan sarusun ini adalah Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) sarusun.

SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/ daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa (Pasal 1 angka 12 UURS dan Pasal 48 ayat (1) UURS).

 

DASAR HUKUM

Dasar hukum keberlakuan SKBG sarusun sebagai jaminan utang:

  1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut juga UURS)
  2. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia (selanjutnya disebut juga UUJF)

 

JAMINAN FIDUSIA SEBAGAI BENTUK JAMINAN ATAS SKBG SARUSUN

A.    KETENTUAN DALAM UURS

Berdasarkan Pasal 48 ayat (4) UURS, SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Yang dimaksudkan dengan ketentuan perundang-undangan disini tentu merupakan ketentuan-ketentuan di dalam UUJF.

B.     KETENTUAN DALAM UUJF

SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan fidusia ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 2 UUJF bahwa “Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor lainnya.” Dalam hal ini, SKBG sarusun merupakan bangunan yang tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan karena kepemilikan bangunan gedung hanya mencakup benda bersama dan bagian bersama, tidak termasuk dengan tanah bersama. Dengan demikian, bentuk jaminan yang sesuai untuk SKBG sarusun adalah Jaminan Fidusia.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas (ketentuan-ketentuan dalam UURS dan UUJF), maka bentuk jaminan bagi SKBG sarusun sebagai jaminan utang adalah Jaminan Fidusia.

 

KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN JAMINAN FIDUSIA?

Pembebanan Jaminan Fidusia atas SKBG sarusun dapat dilakukan baik pada tahap pembangunan sarusun ataupun pada tahap pemilikan sarusun. Pada tahap pembangunan, debitornya adalah developer dalam bentuk kredit konstruksi. Sedangkan pada tahap pemilikan, debitornya adalah pembeli bangunan gedung sarusun tersebut secara kredit.

Dasar hukum dari pembebanan jaminan fidusia ini adalah Pasal 9 ayat (1) UUJF, yakni “Jaminan Fidusia dapat diberikan terhadap satu atau lebih satuan atau jenis Benda, termasuk piutang, baik yang telah ada pada saat jaminan diberikan maupun yang diperoleh kemudian.” Dengan demikian adalah legal bagi developer untuk membebankan Fidusia terhadap bangunan gedung sarusun yang baru akan ia bangun sebagai jaminan pelunasan utangnya.

Berbeda dengan Hak Tanggungan yang mengenal lembaga roya parsial (Pasal 2 UUHT), dalam ketentuan UUJF belum dikenal lembaga roya parsial ini. Selain itu belum ada PP yang membahas lebih lanjut mengenai SKBG, sehingga sulit ditentukan apakah dalam SKBG sarusun yang dibebani dengan Fidusia dapat digunakan lembaga roya parsial atau tidak. Sementara ini, hal yang paling memungkinkan untuk dilakukan adalah ketika terjadi jual-beli antara developer dengan pembeli, kreditor dari developer (sebagai Penerima Fidusia) melepaskan haknya atas Jaminan Fidusia terlebih dahulu sehingga Jaminan Fidusianya menjadi hapus (Pasal 25 UUJF), kemudian SKBG sarusun tersebut dibebani lagi dengan Fidusia dengan pembeli sebagai debitornya.

 

PEMBEBANAN JAMINAN FIDUSIA

Pembebanan SKBG sarusun dengan Jaminan Fidusia dilakukan dengan akta Notaris, yang dibuat dalam Bahasa Indonesia dan merupakan akta Jaminan Fidusia (Pasal 5 UUJF). Akta Jaminan Fidusia tersebut sekurang-kurangnya memuat (Pasal 6 UUJF):

  1. Identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia

Identitas para pihak ini meliputi: nama lengkap, agama, tempat tinggal atau tempat kedudukan, tempat dan tanggal lahir, jenis kelamin, status perkawinan, dan pekerjaan.

  1. Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia

Yang dimaksud dengan data perjanjian pokok adalah mengenai macam perjanjian dan utang yang dijamin dengan fidusia.

  1. Uraian mengenai Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

Uraian mengenai Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia cukup dilakukan dengan mengidentifikasikan Benda tersebut, dan dijelaskan mengenai surat bukti kepemilikannya. Dalam hal ini Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia adalah bangunan gedung sarusun, dan surat bukti kepemilikannya adalah SKBG sarusun.

  1. Nilai penjaminan
  2. Nilai Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

Selain dicantumkan hari dan tanggal, dalam akta Jaminan Fidusia perlu juga dicantumkan mengenai waktu (jam) pembuatan akta tersebut.

 

PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA

Benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia wajib didaftarkan (Pasal 11 UUJF).  Tujuan dari pendaftaran Jaminan Fidusia ini adalah untuk memenuhi asas publisitas sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditor lainnya mengenai Benda yang telah dibebani Jaminan Fidusia.

SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum (Pasal 48 ayat (5) UURS). Secara khusus, menurut Pasal 12 UUJF, Pendaftaran Jaminan Fidusia ini dilakukan pada Kantor Pendaftaran Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia ini merupakan bagian dalam lingkungan Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia dan bukan institusi yang mandiri atau unit pelaksana teknis.

Tata cara pendaftaran Jaminan Fidusia (Pasal 13, 14, 15 UUJF):

  1. Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia

Dilakukan oleh Penerima Fidusia, kuasa atau wakilnya dengan melampirkan pernyataan pendaftaran Jaminan Fidusia yang berisi:

–          Identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia

–          Tanggal, nomor akta Jaminan Fidusia, nama, dan tempat kedudukan Notaris yang membuat akta Jaminan Fidusia

–          Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia

–          Uraian mengenai Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

–          Nilai penjaminan

–          Nilai Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

  1. Pencatatan Jaminan Fidusia

Kantor Pendaftaran Fidusia kemudian mencatat Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.

  1. Penerbitan Sertifikat Jaminan Fidusia

Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan dan menyerahkan kepada Penerima Fidusia Sertifikat Jaminan Fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran. Sertifikat Jaminan Fidusia ini merupakan salinan dari Buku Daftar Fidusia yang memuat catatan tentang pernyataan pendaftaran Jaminan Fidusia. Sertifikat Jaminan Fidusia ini memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

Dengan demikian, Jaminan Fidusia lahir pada tanggal yang sama dengan tanggal dicatatnya Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia.

 

EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA

Apabila debitor atau Pemberi Fidusia cidera janji/ wanprestasi, eksekusi terhadap Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia dapat dilakukan dengan cara (Pasal 29 UUJF):

  1. Pelaksanaan titel eksekutorial oleh Penerima Fidusia
  2. Penjualan Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia atas kekuasaan Penerima Fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
  3. Penjualan di bawah tangan yang dilakukan berdasarkan kesepakatan Pemberi dan Penerima Fidusia jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak.

Penerima Jaminan Fidusia hanya dapat mengambil hasil penjualan dari Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia sebagai pelunasan piutangnya. Penerima Jaminan Fidusia tidak dapat memiliki Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia (lihat Pasal 33 UUJF). Apabila hasil eksekusi melebihi penjaminan, Penerima Fidusia wajib mengembalikan kelebihan tersebut kepada Pemberi Fidusia. Tetapi, apabila hasil eksekusi tidak mencukupi untuk pelunasan utang, debitor tetap bertanggung jawab atas utang yang belum terbayar (Pasal 34 UUJF).

 

*Tugas Mata Kuliah Condominium dan Permasalahannya (FHUI, 2012)